> Financer des travaux et dépenses en rénovation énergétique du logement dont le donataire est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale;

> Financer la construction de sa résidence principale (il s’agit de financer la construction et non l’acquisition de sa résidence principale);

> L’investissement au capital initial ou à l’augmentation de capital d’une petite entreprise. L’entreprise doit exercer son activité depuis moins de cinq ans, ne pas encore avoir distribué de bénéfices, avoir un bilan inférieur à 10M d’euros, être constituée de moins de 50 salariés. Le donataire doit y exercer, pendant une durée minimale de trois ans à compter de la donation, son activité professionnelle principale.

Le don doit être effectué en pleine-propriété et ne peut excéder 100 000 € même s’il y a plusieurs donataires. Le dispositif s’ajoute à l’abattement de 100 000 € déjà en place pour les héritiers en ligne directe et l’abattement de 31 865 € pour les dons manuels.

> Cette exonération de droits de mutation à titre gratuit est temporaire et prend fin le 30 juin 2021.

Une crise atypique à bien des égards
Cette crise n’est pas du tout du même type que celle de 2008 dont l’origine était clairement financière avec le scandale des « subprimes » aux Etats-Unis. Cette fois-ci il s’agit d’un choc sanitaire tout à fait inédit à cette échelle, qui a précipité l’ensemble des économies de la planète au bord du gouffre. Aujourd’hui, les récessions sont effectives et la plupart des Etats en ont saisi l’ampleur en adoptant, comme en France, des mesures d’aides aux entreprises et aux ménages d’une dimension exceptionnelle. Les principales Banques Centrales se sont également mobilisées rapidement avec des mesures de soutien considérables, redonnant de l’air aux marchés de la dette déjà et l’ensemble des  marchés financiers dans un second temps.

Un impact lourd sur les pays émergents
La deuxième grande caractéristique de cette crise est moins évoquée car nous sommes souvent très centrés sur les économies développées dans nos analyses, il s’agit des conséquences économiques dramatiques pour les pays émergents. Si l’on exclut la Chine qui connait un rebond spectaculaire de son économie, dans bon nombre de pays l’arrêt du tourisme, les sorties massives de capitaux, l’effondrement des prix des matières premières font peser sur eux un risque majeur dont on n’a pas encore vu tous les effets.

Des disparités se dessinent entre certains secteurs
Enfin, nous pouvons évoquer un troisième aspect qui rend cette crise singulière. En général, un processus de récession se déroule de façon uniforme : « Tout le monde va d’abord très mal, puis tout le monde finit par aller mieux ». Aujourd’hui, nous ne sommes pas du tout dans ce cas de figure. Il existe une déformation structurelle et sectorielle de cette récession qui la rend très peu ordinaire. D’un côté des secteurs qui sont au plus mal avec le transport aérien, le tourisme, la construction aéronautique, l’automobile, la distribution traditionnelle. De l’autre, des secteurs qui s’en sortent mieux, voire qui profitent de la crise comme la sécurité, le commerce en ligne, les services informatiques, les paiements en ligne. Ce phénomène entraîne un questionnement plus large, qui est de savoir si ces entreprises retrouveront un jour leur niveau de production d’avant. Tout se passe comme si la pandémie avait donné un coup d’accélérateur à des mutations qui avaient déjà commencé avant sa survenue. On peut citer la transition énergétique avec par exemple l’automobile, qui va basculer plus rapidement que prévu vers l’électrique ou l’hybride, ou encore la transition digitale avec comme symbole, l’insolent parcours d’Amazon depuis le début de l’année.

Observons le comportement des principaux indices depuis le début de l’année. Ces derniers permettent d’illustrer les propos sur les déformations sectorielles. En effet, il existe déjà une différence notable entre les indices européens et américains en faveur de ces derniers. Les premiers sont très pondérés en banques et industries tandis que les autres font la part belle aux valeurs technologiques. Ainsi, à la date du 27/09/2020, le CAC40 est en repli de -19,64 % alors que le S&P 500 (en $) ne cède que très peu de terrain à -0,40 %. Si l’on zoome sur les valeurs technologiques américaines, l’écart est encore plus impressionnant avec une progression de 28,31% pour l’indice NASDAQ.

Bien sûr, on pourrait assister à des phénomènes transitoires de rattrapage de certaines valeurs cycliques particulièrement massacrées, mais les investisseurs semblent déterminés à payer cher des modèles économiques offrant une forte visibilité à long terme. D’autant que la plupart des observateurs s’accordent sur le fait que cette période inédite de taux faibles va durer, ce qui relativise complètement la cherté des secteurs porteurs provenant de la transition écologique et technologique.

Chez SAGIS, nous avons développé une expertise spécifique sur les fonds internationaux diversifiés d’une part et investis en actions d’autre part. Par ailleurs, dans le cadre de notre sélection de fonds ouverts au public, nous écartons les supports ayant moins de trois ans d’existence et moins de 150 millions d’euros d’encours. Sur cet univers, nous retenons uniquement le premier tiers le plus performant en intégrant la performance brute mais également le couple rentabilité / risque (ratio de Sharpe).

Cette étape quantitative permet d’éliminer environ 80% de l’univers initial et l’étude qualitative peut alors débuter. Celle-ci est effectuée dans un premier temps au niveau de la Société de Gestion elle-même que l’on cherchera à évaluer au regard de critères fondamentaux à nos yeux comme l’indépendance, l’intégration des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance), la solidité financière et la qualité de la recherche. Ensuite, l’étude va se focaliser sur l’évaluation du fonds avec notre approche PPP – People, Process, Performance, décrite ci-dessous;

Distribution des loyers et maintien du prix des parts
Si les loyers du 1er trimestre ont été distribués normalement, cela n’a pas été le cas des loyers du second trimestre qui atteignent un taux de récupération moyen de 78%. Un résultat finalement positif quand les sociétés de gestion avaient envisagé des scénarii bien plus pessimistes. L’hôtellerie et le commerce sont les classes d’actifs les plus affectées alors que la santé, la logistique et le résidentiel ont des taux de recouvrement proches de 100 %. A ce jour, aucune baisse du prix des parts n’a été identifiée et aucune société de gestion n’a encore communiqué sur une éventuelle baisse dans les mois à venir.

Le secteur du bureau, « résilient, mais jusqu’à quand ? »
Le bureau a montré une certaine résilience avec un taux de recouvrement des loyers de plus de 80 %. L’efficacité et les limites du télétravail ont pu être testées pendant le confinement, sa mise en place dans les années à venir ne sera sans doute que de quelques jours par semaine. Ce changement de paradigme poussera alors peut être les entreprises à s’installer dans des surfaces moins importantes mais à se rapprocher du coeur des villes.

Les secteurs santé et logistique, « des rendements stables »
Ces secteurs n’ont quasiment pas été affectés avec des taux d’encaissement des loyers proches de 100 % et des rendements stables. Santé : Attention cependant, car une crise économique pourrait impacter ces actifs – renonciation aux soins ou difficulté à financer des locations en Ehpad. Logistique : Les perspectives sont positives car les loyers en France sont inférieurs à ceux des voisins européens. Le confinement a également accentué l’essor du e-commerce.

Les secteurs commerce et hôtellerie, « les plus touchés »
Commerce : Avec un taux de recouvrement des loyers de 65 % en moyenne, nous pouvons dire que ce secteur a su résister face à la crise. Les commerces de périphérie et les centres commerciaux n’ont évidemment pas connu le même sort que les commerces de proximité en centreville et plus précisément les commerces d’alimentation. Hôtellerie : Ces SCPI ont vu la quasi-totalité de leur parc immobilier fermer pendant un trimestre. Il s’agit donc du secteur le plus sinistré avec une baisse moyenne de 48% de ses dividendes. Si l’hôtellerie d’affaires a rouvert depuis le déconfinement, les hôtels de tourisme haut de gamme sont restés fermés faute de touristes étrangers.

Des inquiétudes persistent
Si l’on peut saluer l’attitude responsable d’un grand nombre de sociétés de gestion qui ont accompagné leurs locataires de manière intelligente (franchise ou report de loyers), l’impact réel de la crise sur les entreprises ne se fera sentir qu’en 2021. Lorsque les différentes aides déployées par l’État ne seront plus là, certaines entreprises risquent d’être en réelle difficulté, ce sera l’heure des comptes pour les propriétaires bailleurs et les SCPI notamment.

Cette situation inédite est un stress test grandeur nature pour les SCPI obligées de faire face à des circonstances exceptionnelles, le résultat semble pour le moment rassurant. Avec un taux de rendement qui pourrait s’établir aux alentours de 4 % en 2020, la SCPI affirmerait son statut de valeur refuge en temps de crise. Cette crise a eu un effet d’accélérateur sur les nouvelles tendances qui ont émergé ces dernières années. La diversification des portefeuilles est un indicateur primordial à suivre en permanence tant au niveau de la typologie d’actifs et de leur localisation, qu’au niveau des secteurs d’activité des locataires. Ces qualités révèleront toutes leur pertinence et résilience dans cette crise.